Ein Auftragnehmer kann als diejenige Partei definiert werden, die das für ein Bauprojekt erforderliche Kapital und die notwendige Arbeitskraft bereitstellt, alle erforderlichen Genehmigungen und Bewilligungen bei den zuständigen Behörden einholt und das Projekt von Anfang bis zum Abschluss leitet, bis es an die entsprechenden Parteien übergeben wird. Dieser Artikel befasst sich mit den Rechten der Verbraucher gegenüber Auftragnehmern.
A – Welche Verträge können mit dem Auftragnehmer geschlossen werden?
a. Bauvertrag im Austausch gegen eine Wohnung oder einen Grundstücksanteil:
Dieser Vertrag wird zwischen dem Auftragnehmer und dem Grundstückseigentümer geschlossen. Nach dem Vertrag verpflichtet sich der Auftragnehmer, auf dem Grundstück selbständige Einheiten zu errichten und dem Grundstückseigentümer den ihm zugewiesenen Anteil zu übergeben. Im Gegenzug verpflichtet sich der Grundstückseigentümer, dem Auftragnehmer oder von diesem benannten Dritten einen Anteil am Grundstück zu übertragen, der seinem vertraglichen Anspruch entspricht. Dieser Vertrag ist ein gemischter Vertrag, der beiden Parteien gegenseitige Verpflichtungen auferlegt.
b. Vorvertrag über den Verkauf:
Dies ist ein Vertrag zwischen dem Auftragnehmer und einem Dritten. Wenn die im Vertrag festgelegten Bedingungen erfüllt sind, verleiht dieser Vertrag den Parteien das Recht, den Abschluss eines Vertrages über die im Vertrag bezeichnete Immobilie zu verlangen. Eine der Vertragsparteien verpflichtet sich, die Immobilie zu übertragen, und die andere Partei verpflichtet sich, die Immobilie zu übernehmen. Diese Art von Vertrag stellt einen Vertrag gegenseitiger Versprechen dar.
B – Der Begriff des Mangels
Ein Mangel wird als eine Vertragsverletzung definiert, die daraus entsteht, dass die Ware zum Zeitpunkt der Lieferung an den Verbraucher nicht die von den Parteien vereinbarten Eigenschaften aufweist.
Ein offener Mangel ist ein Mangel, der durch Sichtprüfung festgestellt werden kann, während ein versteckter Mangel ein solcher ist, der bei einer zumutbaren Untersuchung nicht erkennbar ist und erst nach der Lieferung oder während der Nutzung der Ware zutage tritt. In diesem Zusammenhang muss die vom Auftragnehmer gelieferte Immobilie bei der Übergabe geprüft werden. Bei einem versteckten Mangel besteht jedoch keine gesetzliche Pflicht, diesen zum Zeitpunkt der Prüfung zu entdecken.
Beispiele für mangelhafte oder unvollständige Leistungen des Auftragnehmers variieren je nach den spezifischen Umständen, können jedoch Versäumnisse wie das Nicht-Einholen der erforderlichen Baugenehmigungen bei den zuständigen Behörden, die verspätete Übergabe der Wohnung, die Verwendung von Materialien einer anderen Marke oder Qualität als zugesagt oder die vollständige Nichterfüllung der zugesagten Übergabe der Wohnung umfassen.
C – Verjährung
Artikel 478 des türkischen Obligationenrechts bestimmt: „Hat der Auftragnehmer ein mangelhaftes Werk hergestellt, so verjähren Klagen aus diesem Grund in zwei Jahren ab dem Zeitpunkt der Ablieferung bei Werken, die keine unbeweglichen Bauwerke sind; in fünf Jahren bei unbeweglichen Bauwerken; und bei grobem Verschulden des Auftragnehmers in zwanzig Jahren, unabhängig von der Art des mangelhaften Werkes.“ Somit unterliegt die Haftung des Auftragnehmers für Mängel einer Verjährungsfrist von fünf Jahren bzw. von zwanzig Jahren im Falle groben Verschuldens. Nach Ablauf dieser Fristen kann der Berechtigte keinen auf einen Mangel gestützten Anspruch mehr gegen den Auftragnehmer geltend machen.
D – Welche Wahlrechte hat der Verbraucher im Falle einer mangelhaften Lieferung einer Immobilie?
Im Falle einer mangelhaften Lieferung einer Immobilie werden die Wahlrechte des Verbrauchers, die gegenüber dem Auftragnehmer kraft Gesetzes geltend gemacht werden können, in Artikel 11 des Verbraucherschutzgesetzes geregelt, und der Auftragnehmer ist verpflichtet, das vom Verbraucher gewählte Recht zu erfüllen.
a. Rücktritt vom Vertrag:
Ist die vom Auftragnehmer gelieferte Immobilie derart mangelhaft, dass der Verbraucher sie nicht nutzen kann oder nicht billigerweise zu ihrer Annahme gezwungen werden kann, oder widerspricht sie in gleichem Maße den vertraglichen Bestimmungen, so ist das Recht zum Rücktritt vom Vertrag eines der Wahlrechte des Verbrauchers. Nach Artikel 11/5 des Verbraucherschutzgesetzes, der bestimmt: „In den Fällen, in denen der Verbraucher das Recht ausübt, vom Vertrag zurückzutreten oder einen Preisnachlass im Verhältnis zum Mangel zu verlangen, ist der vollständig bezahlte Betrag oder der Betrag des gewährten Nachlasses unverzüglich an den Verbraucher zurückzuzahlen“, muss der gesamte vom Verbraucher gezahlte Preis an diesen zurückerstattet werden.
b. Forderung eines Preisnachlasses:
Gemäß Artikel 11 Abs. 1 Buchst. b des Verbraucherschutzgesetzes hat der Verbraucher auch das Recht, die gekaufte Sache zu behalten und eine Minderung des Kaufpreises im Verhältnis zum Mangel zu verlangen. Übt der Verbraucher dieses Wahlrecht aus, wird der vom Verbraucher gezahlte Preis entsprechend gemindert und ihm unverzüglich zurückerstattet.
c. Forderung einer Reparatur:
Gemäß Artikel 11/1-c des Verbraucherschutzgesetzes ist ein weiteres Wahlrecht des Verbrauchers das Recht, die kostenlose Reparatur der verkauften Ware auf Kosten des Verkäufers zu verlangen, sofern dies keinen übermäßigen Aufwand erfordert. Der wichtige Punkt hierbei ist, dass die Reparatur keinen unverhältnismäßigen Aufwand verursachen darf. Erfüllt die Reparatur diese Voraussetzung nicht, kann der Verbraucher eines der anderen Wahlrechte ausüben.
Nach Artikel 11/4 des Verbraucherschutzgesetzes ist der Auftragnehmer verpflichtet, im Falle von Immobilien, die zu Wohn- oder Urlaubszwecken bestimmt sind, die vom Verbraucher gewählte Reparatur oder den Austausch der mangelhaften Ware durch ein mangelfreies Äquivalent innerhalb von sechzig Arbeitstagen ab dem Datum der Geltendmachung zu erfüllen.
d. Forderung eines Austauschs gegen ein mangelfreies Äquivalent:
Gemäß Artikel 11/1-d des Verbraucherschutzgesetzes ist ein weiteres Wahlrecht des Verbrauchers „die mangelhafte Ware, sofern möglich, gegen eine mangelfreie auszutauschen“. Nach diesem Artikel und den folgenden Bestimmungen darf dieses Wahlrecht des Verbrauchers für den Verkäufer, der hier der Auftragnehmer ist, keine unverhältnismäßigen Schwierigkeiten verursachen. Im Falle solcher Schwierigkeiten kann der Verbraucher andere Wahlrechte ausüben.
Zusätzlich zu diesen Wahlrechten hat der Verbraucher auch das Recht, Schadensersatz zu verlangen. Artikel 11(6) des Verbraucherschutzgesetzes bestimmt: „Alle Kosten, die aus der Ausübung der Wahlrechte entstehen, trägt die Partei, die zur Erfüllung dieses Rechts verpflichtet ist. Der Verbraucher kann zudem gemäß dem türkischen Obligationenrecht Nr. 6098 vom 11.1.2011 gemeinsam mit einem dieser Wahlrechte auch eine Entschädigung verlangen.“ Nach Artikel 112 des türkischen Obligationenrechts — „Wird eine Verpflichtung überhaupt nicht oder nicht gehörig erfüllt, so hat der Schuldner dem Gläubiger den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen, es sei denn, der Schuldner beweist, dass die Nichterfüllung ihm nicht zugerechnet werden kann“ — ist der Verbraucher berechtigt, zusätzlich zu den ihm zustehenden Wahlrechten auch Schadensersatz zu verlangen.
E – Schlussfolgerung
Im Falle einer mangelhaften Lieferung der unbeweglichen Sache werden die Wahlrechte des Verbrauchers gegenüber dem Auftragnehmer in Artikel 11 des Verbraucherschutzgesetzes geregelt, und der Auftragnehmer ist verpflichtet, das vom Verbraucher gewählte Verlangen zu erfüllen.
Zu den Wahlrechten des Verbrauchers gehören der Rücktritt vom Vertrag, die Forderung einer im Verhältnis zum Mangel angemessenen Preisminderung, die Forderung auf Reparatur sowie die Forderung auf Ersatz durch ein mangelfreies Äquivalent. Zusätzlich zu diesen Wahlrechten hat der Verbraucher auch das Recht, Schadensersatz zu verlangen.
Betül Önal Pazye, Senior Associate
