Gemeinschaftsflächen im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts

I. EINFÜHRUNG

Heutzutage kann man sagen, dass unter dem Einfluss des Städtebaus, des Bevölkerungswachstums, der neuen Siedlungsordnung aufgrund der Binnen- und Außenwanderung, Wohnungseigentum vor allem in den Innenstädten gefragt ist. Mit dem Stockwerkeigentum wird sichergestellt, dass selbständige Teile wie Wohnungen, Stockwerke, Arbeitsräume, Keller, Läden und Lager auf einer Hauptliegenschaft, deren Bau abgeschlossen ist, von dem/den Liegenschaftseigentümer(n) abgetrennt und als selbständige Objekte im Grundbuch eingetragen werden können. Das Eigentumsrecht an dem aus diesen selbständigen Teilen zusammengesetzten Bauwerk wird kurz als „Wohnungseigentum“ bezeichnet und die diesbezüglichen Regelungen werden im Rahmen des „Wohnungseigentumsgesetzes“ Nr. 634 rechtlich bewertet. Dieses Arrangement, das unter Investitionsgesichtspunkten aufgrund des Erwerbs separater Eigentumsrechte an all diesen unabhängigen Abschnitten mit dem Bau einer einzigen Hauptimmobilie stark bevorzugt wird und das unter den heutigen Bedingungen als die geeignetste Form der Abrechnung gilt, ist im Grunde eine komplizierte Form der Struktur; sie hat ihre eigenen einzigartigen Situationen und Tatsachen und Regeln, die ihnen eigen sind.

II. DER BEGRIFF DES GEMEINSCHAFTSRAUMS IM EIGENTUM VON WOHNUNGEN

Eine der wichtigsten Fragen bei derartigen Verfügungen über Strukturen, die dem Wohnungseigentum unterliegen, ist der Begriff der „Gemeinschaftsfläche“. In Unterabsatz b von Artikel 2 mit dem Titel „Definitionen“ des Wohnungseigentumsgesetzes heißt es, dass es sich bei den Gemeinschaftsflächen um Orte handelt, „die außerhalb der unabhängigen Teile der Hauptimmobilie liegen und dem Schutz und der gemeinsamen Nutzung oder dem Nutzen dienen“, und im folgenden Satz heißt es, dass die Wohnungseigentümer das Recht haben, diese Orte zu nutzen und zu verwenden, wenn sie als Miteigentümer beteiligt sind. In Artikel 4 desselben Gesetzes heißt es unter der Überschrift „Gemeinschaftsräume“, dass der Gegenstand der Gemeinschaftsräume im Vertrag festgelegt werden kann, und es wird bestimmt, dass die in den drei Unterabsätzen geregelten Orte und Dinge in jedem Fall als Gemeinschaftsräume im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes gelten.

Dementsprechend;

„a) Fundamente und Hauptwände, Balken, Säulen und Vorhangwände, die das tragende System bilden, und andere Elemente, die Teil des tragenden Systems sind, gemeinsame Wände, die unabhängige Abschnitte trennen, Decken und Böden, Höfe, allgemeine Eingangstüren, Vorräume, Eingänge, Treppen, Aufzüge, Treppenabsätze, Flure und allgemeine Toiletten und Waschbecken in diesen Bereichen, Hausmeisterwohnungen oder -räume, allgemeine Wäsche- und Wäschetrockenplätze, allgemeine Kohlenkeller und gemeinsame Garagen, Nester und geschlossene Teile außerhalb des unabhängigen Teils zum Schutz von Strom-, Wasser- und Gasuhren, Heizungsräume, Brunnen und Zisternen, allgemeine Wassertanks des Gebäudes, Unterstände,

1. b) Kanalisationsanlagen und Müllkanäle, Heizungs-, Wasser-, Gas- und Stromanlagen, gemeinsame Netze und Antennen für Telefon, Radio und Fernsehen, Warm- und Kaltluftanlagen,
2. c) Dächer, Schornsteine, allgemeine Dachterrassen, Regenrinnen, Feuerschutzleitern“.

Es handelt sich dabei um einen gemeinsamen Ort im Sinne des Gesetzes. Im letzten Absatz der Vorschrift heißt es: „Andere Orte und Dinge als die oben genannten, die ebenfalls für die gemeinsame Nutzung, den Schutz oder den Nutzen erforderlich sind, fallen ebenfalls unter den Begriff (gemeinsamer Ort)“, und es wird geregelt, dass die anderen als die im Text des Artikels aufgeführten Orte, die für diesen Zweck spezialisiert sind, ebenfalls einen gemeinsamen Bereich darstellen.

Der Kassationsgerichtshof hat auch angenommen, dass die gemeinsamen Räume durch den Vertrag bestimmt werden können, und wenn es keine solche Bestimmung im Vertrag gibt, werden die in Artikel 4 des PFD Nr. 634 genannten Räume als gemeinsame Räume betrachtet.(Y.5th HD,T: 27.06.1978,E:1978/3210, K:1978/5663.)

In Artikel 67 des PFK mit dem Titel „Gemeinsame Orte“;

„Die Flurstücke, die sich innerhalb des Geltungsbereichs des kollektiven Gebäudes befinden und der gemeinsamen Nutzung und dem Nutzen der unabhängigen Abteilungen innerhalb dieses Geltungsbereichs zugewiesen sind, werden im Grundbuch unter Angabe der Insel-, Flurstücks-, Block- und unabhängigen Abteilungsnummern der anderen Flurstücke innerhalb des Geltungsbereichs des kollektiven Gebäudes, denen sie zugewiesen sind, eingetragen und werden so zum gemeinsamen Ort der unabhängigen Abteilungen in den Flurstücken, denen sie zugewiesen sind.“

Die gemeinsamen Sozial- und Infrastruktureinrichtungen von mehr als einem Gebäude innerhalb des Geltungsbereichs eines kollektiven Gebäudes gelten als gemeinsamer Ort der unabhängigen Abschnitte, denen sie zugeordnet sind, unabhängig davon, auf welcher Parzelle oder in welchem Gebäude sie sich befinden.“

Die Aussage in Form einer weiter gefassten Aussage ist enthalten.

Wenn es notwendig ist, die Aussage von Artikel 67 CPC mit Beispielen zu konkretisieren, so sind die gemeinsamen Orte, die innerhalb des kollektiven Gebäudes erfasst werden, die Fundamente, tragenden Säulen und Balken, Aufzüge, Dächer, Schornsteine usw., die für die gemeinsame Nutzung, den Schutz oder den Nutzen wesentlich sind, während die gemeinsamen Orte, die außerhalb des kollektiven Gebäudes erfasst werden, als Parkplätze, Gärten, Brunnen, Zisternen, allgemeine Wasch- und Trockenräume, allgemeine Kohlenkeller oder gemeinsame Garagen sowie Einrichtungen wie Schwimmbäder, Turnhallen usw., die ebenfalls der gemeinsamen Nutzung gewidmet sind, dargestellt werden können.

Um jeden Zweifel bezüglich der Gemeinschaftsräume zu vermeiden, ist es sinnvoll, die Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs zu berücksichtigen. Diesem zufolge;

• Orte, die keine eigenständigen Abteilungen und Nebengebäude des Hauptgebäudes sind, sind Gemeinschaftsräume (Y.5.HD..13.09.1973.E.1973/14418.K.1973/13411.)
• Wasseranlagen sind Gemeinschaftsflächen (Y.5.HD. , 02.03.1970, E:1970/758, K:1970/1081.),
• Das Dach ist Gemeinschaftsfläche (J.5.HD., 18.05.1992.E: 1992/2299, K:1992/4090.),
• Der Dachboden ist ein gemeinsamer Raum (Y.5.HD.1970, E: 1970/3868. K: 1970/5395)
• (J.5.HD.23.10.1989, E:1989/2902, K 1989/20831)
• Der Parkplatz ist ein Gemeinschaftsbereich. (Y.5th HD..12.10.1987.E.1987/13124.K.1987/15320)
• Der Garten ist ein Gemeinschaftsbereich. (J.5.HD. (10.12.1979.E.1979/8198.K.1979/9210)
• Der Unterstand ist ein gemeinsamer Bereich. (Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434)
• Die Heizungsanlage ist ein gemeinsamer Raum. (Y.5.HD..18.01.1988.E.1988/29035.K. 1988/201.)
• Ob die Terrasse eine Gemeinschaftsfläche ist oder nicht, bestimmt sich nach dem genehmigten Bebauungsplan. (Y.5th HD..10.12.1979.E.1979/8100.K.1979/9214)
• Wenn das Kohlehaus kein Nebengebäude ist, handelt es sich um eine Gemeinbedarfsfläche. (J.5.HD. T: 28.01.1980 E:1980/482, K:1980/522)
• Die Landeplätze, auf denen sich die selbständigen Abteilungen befinden, sind Gemeinschaftsräume. (J.5.HD, T: 04.02.1980, E:1980/536, K:1980/807)
• Treppenabsätze, Decken und Dächer sind gemeinsame Räume. (J.5.HD. T: 30.03.1981, E:1981/1099 K:1981/3156)
• Sığınak ortak yerlerdendir.(Y.5.HD..08.06.1987.E.1987/6879.K1987/10434.)
• Ob es sich bei der Terrasse um einen Gemeinschaftsplatz handelt oder nicht, richtet sich nach dem genehmigten Flächennutzungsplan (Y.5.HD., T: 10.12.1979, E:1979/8100, K:1979/9214)
• Die Flächen und Gärten außerhalb der Gebäude sind Gemeinschaftsflächen. (Y.5th HD, E:1988/19310, K:1988/1299)

Sowohl nach den geltenden Rechtsvorschriften als auch nach der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs sind die Gemeinschaftsflächen mehr oder weniger gestaltet. Wenn die Parteien jedoch Zweifel haben, ob eine Fläche als Gemeinschaftsfläche anzusehen ist oder nicht, ist es von Vorteil, eine Feststellungsklage einzureichen und sich nach der vom Gericht auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens zu treffenden Feststellungsentscheidung zu richten.

III. RECHTE UND PFLICHTEN DER WOHNUNGSEIGENTÜMER AN DER GEMEINSCHAFTSFLÄCHE

Artikel 16 des Wohnungseigentumsgesetzes regelt die Rechte der Wohnungseigentümer an den Gemeinschaftsflächen;

„Die Wohnungseigentümer sind Eigentümer aller Gemeinschaftsflächen der Hauptimmobilie im Verhältnis ihrer Grundstücksanteile, entsprechend den Bestimmungen des Miteigentums.

Die Wohnungseigentümer haben das Recht, die Gemeinschaftsflächen zu nutzen; das Maß dieses Rechts an Orten wie allgemeinen Kohlenkellern, Garagen, Terrassen, Wasch- und Wäschetrockenplätzen ist proportional zum Grundstücksanteil eines jeden Wohnungseigentümers, sofern nichts anderes vereinbart wurde.“

Sie wird wie folgt formuliert. Die Begrenzung und Ausgestaltung des Rechts auf Nutzung der Gemeinschaftsflächen kann jedoch durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern festgelegt werden. Wenn der Verwaltungsplan keine gegenteilige Regelung vorsieht und keine besondere Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern getroffen wurde, sollte davon ausgegangen werden, dass alle Wohnungseigentümer Eigentümer der Gemeinschaftsflächen sind und das Recht haben, diese im Verhältnis zu ihren Grundstücksanteilen zu nutzen.

Obwohl im Gesetzestext vom „Wohnungseigentümer“ die Rede ist, können als natürliche Folge des Nutzungsrechts im Mietverhältnis auch die Mieter von diesen Flächen profitieren, indem sie sie dem Eigentümer zurechnen. .(Y.5.HD.29.06.1987.E. 1987/1540.K.1987/12739.)

Was die Verpflichtung betrifft, so ist jeder Eigentümer verpflichtet, die Gemeinschaftsflächen nicht zu beschädigen. Sie dürfen keine Reparaturen und Veränderungen vornehmen, die das Hauptgebäude und die Gemeinschaftsflächen, einschließlich ihrer eigenen unabhängigen Teile, beschädigen. Außerdem sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten zu tragen, die durch die Nutzung und Instandsetzung der gemeinschaftlich genutzten Räume entstehen. Diese Frage ist in Artikel 72 der PFCC unter dem Titel „Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten“ wie folgt geregelt.

„Artikel 72 – (Zusatz: 14/11/2007-5711/22 Art.) Die gemeinsamen Kosten, die sich auf die gemeinschaftlichen Plätze und Einrichtungen beziehen, die zum gemeinsamen Gebrauch und Nutzen der Wohnungseigentümer eines bestimmten Gebäudes oder nur einiger Gebäude im Rahmen eines kollektiven Gebäudes bestimmt sind, werden von den Wohnungseigentümern dieser Gebäude getragen, und die gemeinsamen Kosten, die sich auf die Einrichtungen und Plätze beziehen, die zum gemeinsamen Gebrauch und Nutzen aller unabhängigen Abteilungen bestimmt sind, werden von allen Wohnungseigentümern getragen.

Die Beschlüsse der Blockeigentümer, der Vertreter des Kollektivgebäudes und des zeitweiligen Verwaltungsrats gelten als Dokumente im Sinne des ersten Absatzes von Artikel 68 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes Nr. 2004.

Die Wohnungseigentümer können sich der Zahlung des gemeinsamen Kostenanteils des kollektiven Gebäudes und des einzuziehenden Vorschusses nicht dadurch entziehen, dass sie auf das Recht zur Nutzung der gemeinsamen Bauten, Plätze und Einrichtungen im Rahmen des kollektiven Gebäudes verzichten oder sich darauf berufen, dass sie sich in einer anderen Parzelle oder in öffentlichen Bereichen befinden oder dass es aufgrund des Zustands ihrer selbständigen Abschnitte oder ihrer selbst kein Bedürfnis oder keine Notwendigkeit gibt, von ihnen zu profitieren.“

In dieser Richtung;

• Jeder der anderen Wohnungseigentümer und der Hausverwalter, der dem Wohnungseigentum unterliegt, kann gegen die Wohnungseigentümer, die den Kosten- oder Vorschussanteil nicht gemäß dem Verwaltungsplan, dem Wohnungseigentumsgesetz und dem türkischen Obligationenrecht zahlen, Klage und Vollstreckungsverfahren einleiten.
• Der Wohnungseigentümer, der die Kosten- und Vorschusszahlung nicht in voller Höhe leistet, ist verpflichtet, für die Tage des Verzugs eine Verzugsentschädigung in Höhe von 5 Prozent pro Monat zu zahlen.
• Bestellung einer Hypothek auf den selbständigen Teil des Wohnungseigentümers, der den Kosten- und Vorschussanteil nicht zahlt; Wer einen der selbständigen Teile aufgrund eines Mietvertrages, eines Wohnrechtes o.ä. dauernd nutzt, haftet ebenfalls gesamtschuldnerisch für die Kosten- und Vorschussschuld und die Verzugsentschädigung des Wohnungseigentümers. Kann die Schuld des Wohnungseigentümers auf diese Weise nicht eingetrieben werden, so wird der selbständige Teil des Wohnungseigentümers, der die gerichtlich festgestellte Schuld nicht bezahlt hat, auf schriftlichen Antrag des Verwalters oder eines der Wohnungseigentümer in Höhe der bestehenden Schuld als gesetzliches Pfandrecht zugunsten der anderen Wohnungseigentümer eingetragen.

Abgesehen davon ist im ersten Absatz des Artikels 25 des Wohnungseigentumsgesetzes festgelegt, dass, wenn einer der Wohnungseigentümer die Rechte der anderen Wohnungseigentümer in einem Maße verletzt, dass es für diese unerträglich wird, indem er die ihm nach diesem Gesetz obliegenden Schulden und Verpflichtungen nicht erfüllt, diese den Richter ersuchen können, das Eigentumsrecht an dem selbständigen Teil dieses Wohnungseigentümers auf sie zu übertragen.

In der Fortsetzung desselben Artikels wird dieser Zustand der Unerträglichkeit beschrieben;

1. a) Veranlassung der dreimaligen Einleitung eines Vollstreckungs- oder Gerichtsverfahrens gegen ihn innerhalb von zwei Kalenderjahren wegen Nichtzahlung seines Anteils an den gemeinsamen Kosten und Vorschüssen;
2. b) Ein Jahr lang beharrlich die Rechte anderer Wohnungseigentümer zu verletzen, indem er die in diesem Gesetz niedergeschriebenen Verpflichtungen und Verbindlichkeiten trotz der Anordnung des Amtsrichters des Ortes, an dem sich die Hauptimmobilie befindet, gemäß Artikel 33 nicht erfüllt;
3. c) Verstoß gegen die Moral und den Anstand, indem er seine eigene unabhängige Abteilung als Rendezvous- oder Glücksspielhaus oder ähnliche Orte benutzt.

ausgedrückt in der Form.

In einer Entscheidung des Kassationsgerichtshofs im dritten Absatz desselben Artikels wird es als unerträgliches Verhalten angesehen, innerhalb von zwei Kalenderjahren dreimal einem Vollstreckungs- oder Gerichtsverfahren unterworfen worden zu sein, weil er seinen Anteil an den gemeinsamen Kosten und Vorschüssen nicht gezahlt hat, oder ein Jahr lang beharrlich die Rechte anderer Wohnungseigentümer verletzt zu haben, indem er die in diesem Gesetz niedergeschriebenen Schulden und Verpflichtungen trotz der Anordnung des Amtsrichters des Ortes, an dem sich die Hauptimmobilie befindet, gemäß Artikel 33 nicht erfüllt hat. (Y.18.HD. T:22.12.2003, E:2003/8423 K:2003/10272)

IV. ÄNDERUNG VON GEMEINSCHAFTSFLÄCHEN

Zunächst ist zu erläutern, dass ein Gebäude, das dem Wohnungseigentum unterliegt, in der Regel gemäß Artikel 32 des Gesetzes über das Wohnungseigentum vom Vorstand der Wohnungseigentümer verwaltet wird. In Anbetracht der in der Praxis möglichen Schwierigkeiten bei der Ausführung der Verwaltungsarbeiten durch alle Wohnungseigentümer persönlich hat der Gesetzgeber jedoch in Artikel 34 desselben Gesetzes geregelt, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung der Hauptimmobilie einer Person oder einem Gremium von drei Personen übertragen können, die aus ihrer Mitte oder von außen gewählt werden. Die Person, die die Verwaltung übernimmt, wird als „Verwalter“ und der Vorstand als „Verwaltungsrat“ bezeichnet. Gemäß Artikel 38 und 40 desselben Gesetzes haften diese Personen gegenüber den Wohnungseigentümern wie ein Bevollmächtigter und haben in der Regel die Rechte des Bevollmächtigten. Werden die vom Verwaltungsrat vorzunehmenden Änderungen als verfahrensrechtlich unzulässig angesehen, kann von den anderen Wohnungseigentümern eine Klage eingereicht werden, ohne dass der Name einer realen Person genannt werden muss, so dass der Verwaltungsrat als Partei der Anfeindung dasteht. (Y.18 HD. E. 2004/4688 K. 2004/5394 T. 28.6.2004)

In den Gemeinschaftsräumen eines Gebäudes, das dem Wohnungseigentum unterliegt, können sich Änderungen ergeben, die im Verwaltungsplan vorgesehen sein können oder auch nicht.

Wie wird also über die in den Gemeinschaftsräumen vorzunehmenden Änderungen entschieden?

Wenn die in den Gemeinschaftsflächen vorzunehmenden Transaktionen und Änderungen der Instandhaltung/Reparatur/Verbesserung der Gemeinschaftsfläche dienen, reicht in diesem Fall der Beschluss der Mehrheit der Stockwerkeigentümer für die Zuteilung der Transaktion aus. Müssen solche Transaktionen jedoch in aller Eile durchgeführt werden, ohne die Versammlung und die Beschlussfähigkeit des Verwaltungsrats abzuwarten, wird die Zustimmung der Eigentümer in diesem Fall nicht eingeholt. Diese Situation ist in Artikel 19 des PDA wie folgt geregelt;

„Ohne die schriftliche Zustimmung von vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer darf einer der Wohnungseigentümer keine Bau-, Reparatur- und Installationsarbeiten in den Gemeinschaftsbereichen der Hauptimmobilie durchführen und die Außenfassade nicht in einer anderen Farbe streichen oder tünchen. Wird jedoch vom Gericht festgestellt, dass ein Mangel in den Gemeinschaftsräumen und -anlagen die Hauptstruktur oder einen oder mehrere unabhängige Abschnitte beschädigt und dringend repariert werden muss oder dass die Hauptstruktur verstärkt werden muss, ist die Zustimmung der Stockwerkeigentümer nicht erforderlich, damit die Reparatur und Verstärkung gemäß dem Projekt und der Technik durchgeführt werden kann.“

Für andere Transaktionen als die in Artikel 19 der PFCC aufgelisteten Reparaturarbeiten wird wie folgt festgelegt, dass Transaktionen wie die Durchführung von Spargeschäften in den Gemeinschaftsbereichen, das Schalten von Anzeigen, die Vermietung usw. gemäß Artikel 45 der PFCC einstimmig von allen Wohnungseigentümern durchgeführt werden müssen.

„Abtretungen wie die Eintragung des Hauptgrundstücks mit einem Recht oder die Teilung des Grundstücks und die Übertragung des Eigentums an dem geteilten Teil auf einen anderen, oder wichtige Verwaltungsarbeiten wie die Vermietung der Außenwände, des Daches oder des Daches des Hauptgebäudes zu Werbezwecken können nur durch einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer vorgenommen werden.“

Da die an den Gemeinschaftsflächen vorzunehmenden Änderungen im Gesetzestext nicht detailliert aufgeführt sind, kann es in der Praxis zu Verwechslungen zwischen Mehrheit und Einstimmigkeit dieser Beschlüsse kommen. Da es fast unmöglich ist, die Zustimmung aller Wohnungseigentümer für Gemeinschaftsflächen einzuholen, insbesondere in mehrstrukturierten Gebieten wie Wohnsiedlungen, wird diese Situation manchmal kritisiert und es wird angenommen, dass die Verfügungsgewalt über Gemeinschaftsflächen eingeschränkt ist. Aufgrund der Natur des Themas ist es sinnvoll, einige Fragen zu den Gemeinschaftsflächen im Lichte der Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs zu untersuchen.

• Bau-, Reparatur- und Installationsarbeiten in den Gemeinschaftsbereichen der Hauptimmobilie sind ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer verboten, und sowohl die Verwalter als auch die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, diese zwingende Vorschrift des Gesetzes zu beachten. ( Kassationsgerichtshof HD. T:28.06.2004, E: 2004/4688, K: 2004/5394)
• „Der Dachausbau erfordert eine Projektänderung und kann mit einstimmigem Beschluss der Wohnungseigentümer durchgeführt werden. Ein einstimmiger Beschluss der Wohnungseigentümer liegt in dieser Sache nicht vor. Wenn das Projekt der Hauptimmobilie nicht mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer geändert und von der Gemeinde genehmigt wird, muss die Form des Projekts beibehalten und die Reparatur gemäß dem Projekt und der Technik durchgeführt werden.“( Kassationsgerichtshof 20. HD., T: 10.06.2019 und E: 2019/1742 , K: 2019/3845)
• „Gemäß Absatz 2 des Artikels 19 des Wohnungseigentumsgesetzes Nr. 634 ist die Zustimmung von 4/5 aller Wohnungseigentümer für die Einrichtungen und Änderungen erforderlich, die in den Gemeinschaftsbereichen der Hauptimmobilie entgegen dem Projekt vorgenommen werden. Der Vorstand, der sich aus Vertretern und Stellvertretern von 25 Blöcken zusammensetzt, kann nur Entscheidungen im Zusammenhang mit der Verwaltung treffen. Dieses Gremium ist nicht befugt, Entscheidungen über Angelegenheiten zu treffen, die das Eigentum betreffen und die nach dem Wohnungseigentumsgesetz von der aus allen Wohnungseigentümern bestehenden Generalversammlung zu treffen sind. Da der Beschluss, dessen Annullierung beantragt wurde, nichtig ist und da in dem Sachverständigengutachten, das aufgrund der Entdeckung vor Ort erstellt wurde, festgestellt wird, dass die ohne die Zustimmung der 4/5-Mehrheit der Wohnungseigentümer angefertigte Rutsche nicht im Projekt der Anlage existiert, ist es nicht richtig, zu entscheiden, die Klage aus Gründen abzuweisen, die nicht angemessen sind, während beschlossen werden sollte, festzustellen, dass der Beschluss der Generalversammlung, dessen Annullierung beantragt wurde, nichtig ist, und zu beschließen, den Pool in Übereinstimmung mit dem Projekt wiederherzustellen, indem die Rutsche entfernt wird“ (Kassationsgerichtshof 18. HD, T: 13.01.2014, E: 2013/12506, K: 2014/136)
• „Für den Fall, dass die architektonische Beschaffenheit eines sechsstöckigen Gebäudes, das in seinem Projekt keinen Aufzug vorsieht, geeignet ist, kann der Einbau eines Aufzugs gemäß einem von der Mehrheit der Anteilseigner der Hauptimmobilie auszuarbeitenden und von den zuständigen Behörden zu genehmigenden Projekt im Rahmen der Artikel 42 und 43 des Wohnungseigentumsgesetzes in Betracht gezogen werden, da jedoch davon auszugehen ist, dass eine solche Prüfung nicht durch den Vorstand der Wohnungseigentümer vorgenommen werden konnte und das Projekt nicht in der Akte erstellt und genehmigt wurde, ist die Entscheidung richtig.“ Kassationsgerichtshof 18. HD, T:06.02.1995, E:1995/668, K:1995/1412)
• „Da durch das Sachverständigengutachten festgestellt wurde, dass der Beklagte, der einen eigenständigen Teil im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses als Turnhalle gemietet hat, die Werbeschriftzüge der Turnhalle auf die Fassadenwand, die zu den gemeinschaftlichen Teilen des Hauptgebäudes gehört, geschrieben hat, ohne die Zustimmung aller Stockwerkseigentümer einzuholen, wurde es vom Gericht für richtig befunden, zu beschließen, diese vom Beklagten geschriebenen Werbeschriftzüge zu entfernen und dem Beklagten dafür eine Frist von 15 Tagen zu setzen.“ (Kassationsgerichtshof 5. HD, T:14.10.1985, E:1985/009953, K: 1985/011143)
• „…um Änderungen, Bauten, Reparaturen und Installationen in den gemeinsamen Bereichen der Hauptimmobilie vorzunehmen, ist es notwendig, eine Projektänderung und eine Genehmigung (…gemäß der Zonengesetzgebung) mit der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer zu erhalten. Nur eine auf diese Weise durchgeführte Projektänderung kann rechtsgültig und für alle Wohnungseigentümer verbindlich sein.“ (Kassationsgerichtshof HGK, T:28.01.2004, E:2004/18-3, K:2004/41)

Wie man sieht, geht die allgemeine Tendenz des Kassationsgerichtshofs davon aus, dass derartige Geschäfte einstimmig von allen Wohnungseigentümern beschlossen werden müssen. Es gibt jedoch auch Beschlüsse, die vorsehen, dass für Geschäfte, die gemäß dem Verwaltungsplan durchgeführt werden sollen (wie z.B. der Bau eines Aufzugs), anstelle der Einstimmigkeit ein Mehrheitsbeschluss ausreicht.

Schließlich ist noch zu erwähnen, dass die Wohnungseigentümer nicht das Recht haben, die Beendigung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Gemeinschaftsflächen zu verlangen, d.h. die Aufteilung der Gemeinschaftsflächen. Wenn ein Stockwerkseigentümer andere Stockwerkseigentümer an der Nutzung der Gemeinschaftsflächen hindert, kann er diese Person vor dem Friedensgericht auf Verhinderung der Entziehung verklagen, und wenn durch diese Verhinderung ein Schaden entstanden ist, kann er Ersatz für diesen Schaden verlangen.

V. VERFÜGUNGEN ÜBER GEMEINSCHAFTSFLÄCHEN

Die Einsparung von Gemeinschaftsflächen (Vermietung, Werbung an der Fassade usw.) ist in der Praxis ein sehr beliebtes Verfahren, vor allem, weil es Vorteile in Bezug auf die Rendite des Gebäudes bringt. Wie werden diese Einsparungen nun realisiert?

Artikel 45 des CML Nr. 634 lautet wie folgt: „Abtretungen wie die Eintragung der Hauptimmobilie mit einem Recht oder die Teilung des Grundstücks und die Übertragung des Eigentums an dem geteilten Teil auf eine andere Person oder wichtige Verwaltungsarbeiten wie die Vermietung der Außenwände, des Dachs oder des Dachs des Hauptgebäudes zu Werbezwecken können nur auf einstimmigen Beschluss aller Wohnungseigentümer erfolgen.“

Wie dem Gesetzestext zu entnehmen ist, wurden solche Veräußerungen im Gegensatz zu anderen Geschäften klarer formuliert und die Zustimmung aller Wohnungseigentümer eingeholt. Auch die Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs sind in dieser Hinsicht kohärent, so dass es keinen Widerspruch gibt.

• „Da durch das Sachverständigengutachten festgestellt wurde, dass der Beklagte, der einen eigenständigen Teil im Erdgeschoss eines Wohnungseigentumsgebäudes als Turnhalle angemietet hat, die Werbeschriftzüge der Turnhalle an die Fassadenwand, die zu den gemeinschaftlichen Teilen des Hauptgebäudes gehört, geschrieben hat, ohne die Zustimmung aller Stockwerkseigentümer einzuholen, wurde es vom Gericht für richtig befunden, zu beschließen, diese vom Beklagten geschriebenen Werbeschriftzüge zu entfernen und dem Beklagten eine Frist von 15 Tagen einzuräumen, dies zu tun. „(Kassationsgerichtshof 5. HD, T:10.1985, E: 1985/009953, K: 1985/011143)
• „Im konkreten Fall gibt es vier Blöcke mit der Bezeichnung A-B-C und D in der Hauptliegenschaft mit Wohnungseigentum. Da es sich bei dem Ort, an dem die Basisstation in Block A, der Gegenstand des Rechtsstreits ist, installiert wird, um einen gemeinsamen Ort der Hauptimmobilie handelt, muss die Anmietung dieses Ortes für die Installation einer Basisstation nicht nur vom Stockwerkeigentümer in diesem Block, sondern von allen Stockwerkeigentümern der Hauptimmobilie einstimmig beschlossen werden. Da es keinen solchen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung gibt, ist die Annahme des Gerichts nicht widersprüchlich.“ ( 18. Kassationsgerichtshof, E: 2005/666 , K: 2005/1889)
• „…es wurde beschlossen, den Vorstand zu ermächtigen, die Gemeinschaftsflächen der Anlage zu verpachten, aber der Beschluss wurde nicht einstimmig gefasst, gemäß dem Gesetz wurde festgestellt, dass die Bestimmungen bezüglich der Verpachtung von Gemeinschaftsflächen nicht ohne die Bedingung der Einstimmigkeit getroffen werden können, und die Annullierung des Beschlusses der Generalversammlung vom 16/02/2014 wurde beantragt. Das Gericht beschloss, die Beschlüsse für nichtig zu erklären, und der Anwalt der Beklagten legte gegen das Urteil Berufung ein. …da davon ausgegangen wird, dass die Beschlüsse, deren Annullierung beantragt wurde, ohne Quorum gefasst wurden, wurde beschlossen, die Einsprüche der Berufung, die als nicht angemessen erachtet wurden, zurückzuweisen und das Urteil zu genehmigen, was dem Verfahren und dem Gesetz entspricht.“ (Kassationsgerichtshof 20. HD, T: 05.07.2017, E: 2017/1947, K: 2017/6235)

Daher können unabhängige Abschnitte, Außenwände (für Werbung), die zu einem Gebäude gehören, das dem Wohnungseigentum unterliegt und nicht die ausschließliche Nutzung aller Wohnungseigentümer erfordern, nur mit einem einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer vermietet werden. Die Anmietung anderer Flächen (Parkplätze, Geschäfte usw.) kann ebenfalls einstimmig beschlossen werden. Es ist zu beachten, dass die für besondere Zwecke bestimmten Räume (Treppen, Unterstände usw.) trotz des einstimmigen Beschlusses aller Wohnungseigentümer nicht Gegenstand eines Verfügungsgeschäfts wie der Vermietung sein können.

Für die Gemeinschaftsflächen, die vermietet werden können, gilt: Wenn die Wohnungseigentümer einen einstimmigen Beschluss gefasst haben und der Verwalter oder der Vorstand in diesem Beschluss ermächtigt ist, kann ein Mietvertrag von ihnen (dem Vorstand) unterzeichnet werden. Die eine Vertragspartei ist also der Mieter, die andere Partei ist der Vorstand als Vermieter.

Wenn der Mieter den eigenständigen Teil mietet, wird davon ausgegangen, dass er auch die Gemeinschaftsräume, Einrichtungen und Nebengebäude, die dem Wohnungseigentum unterliegen, gemietet hat. In einem Wohnungseigentumsverhältnis kann der Mieter jedoch das Nutzungsrecht an dem eigenständigen Teil, den Gemeinschaftsräumen und den Nebengebäuden innerhalb der im Wohnungseigentumsgesetz festgelegten Grenzen ausüben. Mit anderen Worten: Der Mieter kann die Gemeinschaftsräume aufgrund des Mietverhältnisses nutzen, indem er sie dem Eigentümer zuordnet.