1) Zweck, Merkmale, Bestellung und Erlöschen der Hypothek
Die Bestimmungen über Hypotheken sind in Artikel 881 des türkischen Zivilgesetzbuches (TCC) und den folgenden Artikeln geregelt. Gemäß Artikel 881 TCC ist die Hypothek eine Sicherheit für eine Forderung, die bestimmt ist oder in der Zukunft entstehen kann oder sicher in der Zukunft entstehen wird. Der Hypothekengläubiger braucht keinen persönlichen Schuldner der Forderung zu haben; es ist möglich, eine Hypothek auf eine unbewegliche Sache für die Schuld eines Dritten zu verlangen.
Die Begründung des Pfandrechts ist in Artikel 882 des TCC geregelt. Das Recht auf Verpfändung entsteht erst durch die Eintragung im Grundbuch. Der Grundbuchbeamte kann auf Antrag des Gläubigers einen Hypothekenbrief zum Nachweis der Hypothek ausstellen. Dieses Dokument gilt unter keinen Umständen als verkehrsfähiges Papier.
Die Hypothek ist kein von der Forderung getrenntes Recht; sie ist ein Recht, das von der gesicherten Forderung abhängt. Die Hypothek erlischt in den Fällen, in denen die Hauptforderung abgeschlossen ist, z. B. bei Zahlung der Forderung durch den Schuldner, bei Ablauf der befristeten Hypothekenfrist, bei Verzicht des Gläubigers auf die Forderung usw. Die Hypothek auf die Immobilie endet, wenn sie widerrufen wird, und solange eine Eintragung im Grundbuch besteht, bleiben die Rechte an der eingetragenen Hypothek bestehen.
Gemäß Artikel 148 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (EBL) kann der Gläubiger ein Vollstreckungsverfahren zur Zwangsvollstreckung der Hypothek beantragen, wenn der Schuldner die hypothekarisch gesicherten Forderungen nicht zum Fälligkeitstermin an den Gläubiger zahlt. Stellt das Vollstreckungsamt fest, dass die Forderungen fällig sind und die Tabelle des Hypothekenvertrags ein unbedingtes Angebot für eine Geldschuld nach dem beantragten Vollstreckungsverfahren enthält (in Fällen, in denen der Schuldner zugunsten des Gläubigers eine Endschuldnerhypothek bestellt hat), schickt das Vollstreckungsamt dem Schuldner und/oder dem Drittpfandgläubiger einen Vollstreckungstitel.
Der Gläubiger kann beim Vollstreckungsamt den Verkauf der verpfändeten Immobilie beantragen, und im Falle des Verkaufs der Immobilie kann der Gläubiger den Betrag der gesicherten Forderung, der den Verkaufspreis der verpfändeten Immobilie übersteigt, einziehen, wenn das Vollstreckungsgericht nicht über die Freigabe der Vollstreckung an den Verpfänder, der den Vollstreckungstitel erhalten hat, entscheidet oder die Schuld nicht innerhalb von dreißig Tagen beglichen wird.
2) Endschuld (Hauptschuld) Hypothek und Umfang
Die Haupthypothek wird zur Sicherung einer bestehenden Schuld bestellt. Eine Limithypothek kann für die Forderungen bestellt werden, die in der Zukunft entstehen können. Eine Haupthypothek wird für bestimmte Forderungen bestellt, deren Höhe zum Zeitpunkt der Bestellung der Hypothek feststeht, und eine Limithypothek wird für Forderungen bestellt, die möglicherweise oder sicher in der Zukunft entstehen werden und deren Höhe noch nicht feststeht. Diese Regel ist jedoch nicht zwingend. Eine Haupthypothek kann auch für eine unbekannte Forderung bestellt werden. Mit anderen Worten: Eine Haupthypothek kann für einen bestimmten Betrag der Forderung bestellt werden, auch wenn der Gesamtbetrag der Forderung zum Zeitpunkt der Bestellung unbekannt ist.
Es wird anerkannt, dass es Posten im Zusammenhang mit der Sicherung des unbeweglichen Pfandes gibt, die im TCC in Bezug auf die Haupthypothek geregelt sind. Gemäß Artikel 875 des TCC fallen in den Anwendungsbereich der Sicherheit, die dem Gläubiger durch das Immobilienpfandrecht gewährt wird, unter anderem:
- Hauptsache,
- Vollstreckungskosten und Verzugszinsen,
- Dreijahreszinsen bis zum Zeitpunkt des Konkurses oder der Zwangsvollstreckung des Pfandes und
- Zinsen ab dem Datum der Auflösung
Darüber hinaus sind gemäß Artikel 876 des TCC „Wenn der Gläubiger obligatorische Ausgaben zur Sicherung der verpfändeten Immobilie getätigt hat und insbesondere wenn die vom Eigentümer geschuldeten Versicherungsprämien bezahlt wurden, sind die daraus entstehenden Forderungen“ mit der verpfändeten Forderung gesichert.
Die Rechtsprechung der Versammlung der Zivilkammern des Berufungsgerichts zum Umfang der primären Hypothek besagt Folgendes;
„Die Haupthypothek wird für bestehende und bestimmte Forderungen bestellt. Der tatsächliche Betrag der gesicherten Forderung wird in das Grundbuch eingetragen, wenn für diese Forderungen eine Haupthypothek bestellt wird. Die Eintragung in der Eigentumsurkunde stellt nur den tatsächlichen Betrag des geliehenen Kapitals dar (Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, S. 720). Der Umfang des Pfandes im Sinne der bestellten Hypothek ist nicht auf den im Grundbuch eingetragenen Betrag beschränkt. Die in den Artikeln 875 und 876 des Zivilgesetzbuches genannten Nebenforderungen fallen ebenfalls in den Geltungsbereich des Pfandes.“
In Fällen, in denen der Gläubiger Forderungen mit einer Haupthypothek gesichert hat,
ist nach den Erläuterungen zu den gesicherten Gegenständen eine kurze Erläuterung zur Einziehung der Forderungen durch den Gläubiger erforderlich. Erhält der Gläubiger die Forderung vom Schuldner nicht rechtzeitig, kann er die Zwangsvollstreckung der Hypothek beantragen, und wenn festgestellt wird, dass die Tabelle des Hypothekenvertrags, auf die sich das Vollstreckungsverfahren stützt, eine unbedingte Forderung enthält, kann der Gläubiger die Immobilie verkaufen.
Für solche Fälle stellt das Berufungsgericht fest, dass;
„Wenn die Zwangsvollstreckung der Hypothek auf der primären Hypothek beruht, ist die Zwangsvollstreckung durch ein Vollstreckungsverfahren mit Urteil erforderlich, wenn die für die bestehende Forderung erstellte Tabelle des Hypothekenvertrags eine unbedingte Geldschuld enthält und ein Vollstreckungstitel an den Schuldner und den Dritten, der Eigentümer der Immobilie ist, gemäß Artikel 49 des EBL Nr. 2004 gesendet wird. Gemäß Artikel 149(a) desselben Gesetzes wird die Immobilie verkauft, wenn die Entscheidung über die Aussetzung der Vollstreckung nicht gemäß Artikel 33/1, 2 und 3 über die Vollstreckung von Entscheidungen getroffen wird.
Das Vollstreckungsverfahren für die Haupthypothek ist wie oben beschrieben zusammengefasst.
Schlussfolgerung
Die Hypothek ist eine Sicherheit für die Verpfändung von Immobilien; wenn die mit der Haupthypothek gesicherte Schuld nicht rechtzeitig bezahlt wird, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung der Hypothek durch ein Vollstreckungsverfahren mit Urteil beantragen. Die Kosten für das Vollstreckungsverfahren, die Verzugszinsen usw. können schneller, effektiver und vorzugsweise aus dem Erlös des Verkaufs der Immobilie bestritten werden.
